Adásvételi szerződés alapján az eladó az ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházására, a vevő pedig a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Kiemelendő, hogy az ingatlan tulajdonjoga vevőre történő átszállásához nem csupán írásba foglalt adásvételi szerződés szükséges, hanem meg kell történnie a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének is, melyhez ügyvéd által ellenjegyzett okirat vagy közjegyzői okirat alapján van helye.
A fenti teljes adásvételi folyamathoz Irodánk támogatást biztosít, minden esetben személyre szabottan készítjük el az adásvételi szerződést, hogy a Feleknek legmegfelelőbb legyen. Megbízásunk magába foglalja többek között az adásvételi szerződés és a hozzá kapcsolódó szükséges okiratok gondos szerkesztését, Felekkel való előzetes egyeztetését és ellenjegyzését, NAV adatlap elkészítését és az ügylettel kapcsolatos részletes tájékoztatást, ideértve a vagyonátruházási illetékkel és a személyi jövedelemadóval kapcsolatos tájékoztatást is. Figyelmet fordítunk különösen az ingatlan tulajdonosi hátterének ellenőrzésére, a foglaló és egyéb biztosítékok jogszerű szabályozására, a vételár megfelelő ütemezésére, a bankok szerződéses követelményeinek beépítésére, valamint a földhivatali ügyintézésben is segítséget nyújtunk. Célunk, hogy a szerződés minden fél számára átlátható és biztonságos legyen, minimálisra csökkentve ezzel a későbbi nemkívánatos jogviták esélyét.
Figyelem!
A fentebb ismertetett információk kizárólag tájékoztató jellegűek, nem teljesörűek, és nem tekintendők jogi tanácsadásnak. Jogi tanácsadást kizárólag az ügy pontos megismerését és a megbízási szerződés megkötését követően tudunk nyújtani Kedves Ügyfeleinknek, ezért forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeink egyikén.
GYAKRAN ISMÉTELT KÉRDÉSEK
1. Mennyi idő alatt készül el egy adásvételi szerződés?
Általában néhány munkanap alatt elkészítjük a szerződést, de ha sürgős, akár rövidebb időn belül is vállaljuk, előzetes egyeztetés alapján.
2. Milyen okiratok szükségesek általában egy adásvételhez a Felek részéről?
Adásvételhez leggyakrabban szükséges iratok:
3. Kell-e külön eljárnom a földhivatalnál, vagy ezt az ügyvédi iroda intézi helyettem?
A földhivatali ügyintézést Budapesten az ügyvédi irodánk intézi személyesen a szerződés benyújtásával. Külön igény esetén vidéken is tudjuk biztosítani a személyes benyújtást.
4. Milyen díjakkal, költségekkel kell számolnom az adásvétel során?
Elsősorban földhivatali eljárási díjjal, tulajdoni lap(ok) díjával és ügyvédi díjjal kell számolni az adásvételi szerződés megkötésekor. Az adásvétel teljesedésbe menése után a vevő oldalán visszterhes vagyonátruházási illeték, a magánszemély eladó oldalán személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség merülhet fel.
5. Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
Az előleg és a foglaló között leginkább a szerződés meghiúsulása esetén mutatkozik különbség, mivel az előleg fő szabály szerint visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy milyen okból hiúsult meg. A foglaló ezzel szemben egy szerződési biztosíték, mely annak hátrányára érvényesül, aki felelős a szerződés meghiúsulásáért. A szerződés meghiúsulásáért felelős vevő az általa átadott foglalót elviszíti, amennyiben pedig az eladó a felelős a szerződés meghiúsulásáért, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.
6. Banki kölcsön igénylése esetén a bank kinek és mikor fizeti a hitelből fedezett vételárrészt?
A kölcsönt nyújtó bank általában az eladónak, közvetlenül az eladó bankszámlájára utalja a banki hitelből fedezett vételárrészt. Ritkább esetben az ügyvédi letéti számlára érkezik a banktól az utalás (ha ez egy komplexebb konstrukcióhoz szükséges és a banki feltételek lehetővé teszik). A bank csak akkor utalja el a kölcsönösszeget, amikor az adásvételi szerződésben, a banki kölcsönszerződésben szereplő feltételek maradéktalanul teljesültek.
7. Mi az a vevői jog?
Amennyiben az eladó a tulajdonjogát a vételár teljes megfizetéséig fenntartja, a felek kezdeményezhetik a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog-fenntartással összefüggő vevői jog a vevő megfelelő jogi védelmét biztosítja, miközben lehetővé teszi, hogy az eladó tulajdonjoga fennmaradjon mindaddig, amíg a vevő a vételár teljes megfizetését nem teljesíti.
8. Mi a bejegyzési engedély?
Ingatlan adásvétele esetén önmagában a szerződés megkötése nem elegendő; a tulajdonjog megszerzéséhez elengedhetetlen az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés, amely kizárólag az úgynevezett bejegyzési engedély alapján valósulhat meg.
A tulajdonjog bejegyzési engedély az eladó feltétlen és visszavonhatatlan egyoldalú hozzájárulása ahhoz, hogy a vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezze az ingatlan-nyilvántartásba.
A bejegyzési engedélyt tartalmazhatja maga az adásvételi szerződés is, ám ez jellemzően csak abban az esetben fordul elő, ha a vevő a teljes vételárat a szerződés aláírásakor kiegyenlíti. Amennyiben a vevő részletekben fizet, az eladó a bejegyzési engedélyt tipikusan ügyvédi letétbe helyezi az ellenjegyző ügyvédnél.
9. Miért célszerű a bejegyzési engedélyt letétbe helyezni?
A bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése kölcsönösen elősegíti az adásvételi ügyleteket. A letétbe helyezett engedély biztosítja, hogy a vevő jogosan számíthat arra, hogy ha eleget tesz a szerződésben vállalt kötelezettségeinek (pl. kifizeti a teljes vételárat), akkor megkapja a bejegyzési engedélyt. Az eladó számára pedig a letétbe helyezés biztosítja, hogy a tulajdonjog vevő javára történő bejegyzése nem történhet meg idő előtt, vagyis addig nem szerezhet tulajdont a vevő, amíg a teljes vételárat nem fizette meg.
10. Elállhatok az eladási vagy vételi szándékomtól megkötött adásvételi szerződés esetén?
Az eladó vagy a vevő fő szabály szerint nem állhat el a megkötött szerződéstől azon az alapon, hogy meggondolta magát. Elállásra általában csak ritka esetben, a másik fél szerződésszegése miatt kerülhet sor. Ilyenkor általában a vétlen fél követelheti az adásvételi szerződés teljesítését vagy elállhat a szerződéstől, ha a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt. Elállásra akkor is joga lehet a másik félnek, ha előzetesen a szerződésszegő felet megfelelő póthatáridő tűzésével felszólította a teljesítésre, de az eredménytelen telt el.
11. Milyen esetekben szükséges elővásárlási joggal számolni az adásvétel során?
I. Jogszabályon alapuló elővásárlási jog
Bizonyos helyzetekben a törvény automatikusan biztosít elővásárlási jogot, például:
II. Szerződésben kikötött elővásárlási jog
12. Mekkora személyi jövedelemadót kell fizetni a vételár után?
Ha az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie. A jövedelmet úgy kell kiszámítani, hogy az ingatlan átruházésból származó bevételből le lehet vonni a megszerzésre fordított összeget, azaz tipikusan azt a vételárat, amelyet az eladó korábban kifizetett a tulajdonjog megszerzésekor.
13. Milyen esetben nem kell személyi jövedelemadót fizetni a vételár után?
Az ingatlan átruházásából származó jövedelem fokozotason csökken, ha az ingatlan átruházására a megszerzését követő öt évben vagy azt követően történik. Az ingatlan átruházásából származó jövedelemnek kell tekinteni a fentiek szerint számított jövedelem
14. Mekkora visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni az adásvétel alapján?
Általános szabály szerint az ingatlan forgalmi értékének 4%, amelyet a vevő fizet.
15. A NAV minden esetben a vételárat veszi alapul az illeték kiszabása során?
Nem, a NAV a forgalmi értéket veszi figyelembe. A forgalmi érték az az érték, amelyért az ingatlan - a piac aktuális állása szerint - általában eladható. Ez az esetek túlnyomó részében megegyezik azzal a vételárral, amit a felek rögzítettek az adásvételi szerződésben.
A NAV általában akkor tér el a vételártól, és veszi alapul a forgalmi értéket, ha a vételár számottevően eltér a piaci értéktől (pl. jóval alacsonyabb). Ilyenkor általában helyszíni szemle alapján a NAV megállapítja a forgalmi értéket és ez alapján a fizetendő illetéket.
16. Mit jelent a cserét pótló vételi kedvezmény?
Ha lakást vesz és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül másik lakását eladta/eladja, a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni. Ha nagyobb értékű ingatlant vásárol, mint az értékesített ingatlana, akkor csak a különbözet után kell a 4% illetéket fizetni. Ha viszont kisebb értékű ingatlant vásárol, mint az értékesített ingatlana, akkor az ügylet illetékmentes. Cserét pótló vétel illeték-kedvezményt csak az Itv. szerint lakásnak minősülő ingatlanok kapcsán lehet érvényesíteni!
17. Mik a leggyakoribb illeték-kedvezmények ingatlan-adásvételnél?
A magánszemélyekre irányadó, leggyakrabban előforduló illetékmentességek, illetékkedvezmények:
Figyelem!
A fentebb ismertetett információk kizárólag tájékoztató jellegűek, nem teljesörűek, és nem tekintendők jogi tanácsadásnak. Jogi tanácsadást kizárólag az ügy pontos megismerését és a megbízási szerződés megkötését követően tudunk nyújtani Kedves Ügyfeleinknek, ezért forduljon hozzánk bizalommal elérhetőségeink egyikén. A fenti információk termőföldnek nem minősülő ingatlanokra vonatkoznak.
